Bewertung Immobilien Köln und Umland

Gremium von Immobiliensachverständigen. Die Geschäftsstellen der Gutachterausschüsse in den Städten und Gemeinden erhalten von den Notaren Kopien von allen Immobilienkaufverträgen, die in ihrem Zuständigkeitsbereich abgewickelt wurden. Hieraus wird der Grundstücksmarktbericht erstellt. Zudem gehen die einzelnen Verkäufe in die Kaufpreissammlung ein.

Übersicht über die erfolgten Kauffälle. Insofern Inventar mit verkauft wurde wird dies ebenso mit aufgeführt wie mitverkaufte Stellplätze, Tiefgaragenplätze oder Garagen.

Für einen bestimmten - vom Gutachterausschuss definierten Bereich - definierter Bodenwert bei normalem Geschäftsverkehr.

Die unterschiedliche Bebaubarkeit (Grundflächenzahl, Geschossflächenzahl), der Immobilientyp der auf einem Grundstück errichtet werden kann (Haus, Mehrfamilienhaus) und die Grundstücksgröße führen dazu, dass eine Anpassung der zu bewertenden Grundstücken mit dem Bodenrichtwertgrundstück und dessen Merkmale vorzunehmen sind. Die Gutachterausschüsse definieren die Anpassungsfaktoren mit denen eine Anpassung erfolgen kann.

Die Grundflächenzahl ist in § 19 der BauNVO definiert. Sie gibt den Flächenanteil eines Baugrundstückes an, der überbaut werden darf.

Eine GRZ von 0,2 gibt bei einem 1000 m² großem Grundstück an, dass 20% des Grundstücks bebaut werden kann.

Die Geschossflächenzahl ist in § 20 der BauNVO definiert. Sie gibt die Gesamtfläche alles Geschosse auf einem Baugrundstück an, der gebaut werden darf.

Eine GFZ von 1,2 gibt bei einem 1000 m² großem Grundstück an, dass die Summe der Geschossflächen insgesamt 1.200 m² groß sein darf.

Zur Ermittlung der Herstellungskosten (§ 21 Abs. 4 WertV) gibt es Baukostentabellen. Diese geben die durchschnittlichen Baukosten (Normalherstellungskosten) an, die für einen bestimmten Gebäudetyp pro m² Fläche anzusetzen sind.

Durchgesetzt haben sich mittlerweile die Normalherstellungskosten 2010 (NHK 2010) Als Bezugsgrundlage wird weitgehend auf die Brutto-Grundfläche nach DIN 277 (1987) abgestellt.

Brutto-Grundfläche (BGF) bezeichnet diejenige Fläche, welche sich aus der Summe aller Grundflächen aller Grundrissebenen eines Gebäudes errechnet. Sie ist geschossweise zu ermitteln.

Für Berechnungen nach dem Standard der Wertermittlungsrichtlinie werden die nicht überdeckte Bereiche sowie Balkone nicht zur BGF gezählt. Dachgeschosse, die unbebaut sind, aber von der Höhe her ausgebaut werden könnten werden mit berücksichtigt. Hierfür ist zudem ein eigenen Gebäudetyp bei den NHK vorgesehen.

Um den gewogenen Kostenkennwert gemäß den Normalherstellungskosten zu erhalten ist eine Bewertung der Ausstattung notwendig. Hierbei werden die Bereiche: Aussenwände, Dach, Fenster und Aussentüren, Innenwände und -türen, Deckenkonstruktion und Treppen, Fußböden, Sanitäreinrichtungen, Heizung sowie die sonstige technische Ausstattung nach 5 Standardstufen bewertet. Je nach Gebäudetyp werden diesen einzelnen Merkmalen Kostenwerte zugeordnet. Der gewogene Kostenkennwert wird gemäß Baukostenindex an den heutigen Wert angeglichen und fliesst so in den sachwert mit ein.

Die Sachwertrichtlinie ermittelt gemäß einem Punktesystem die Verjüngung des Baujahrs. Dabei werden 8 Bereiche bewertet. Die maximal zu erzielende Punktzahl beträgt 20 Punkte. Je höher die Punktzahl desto größer der Einfluss auf die Restnutzungsdauer eines Gebäudes. Neben dem tatsächlichen Baujahr errechnet sich so ein fiktives Baujahr der Immobilie. Hiermit wird dem Rechnung getragen, dass eine Immobilie deren lebensdauer normalerweise auf 80 jahre angesetzt wird, durch Modernisierungen in einem besseren Zustand versetzt wird und somit länger nutzbar ist.

Inzwischen wird die Alterswertminderung linear berechnet. Ausgehend von einer Immobilie, die 40 Jahre alt ist und einer "Lebensdauer" von 80 Jahren würden in diesem Fall die Herstellungskosten der baulichen Anlagen um 50% gemindert werden.

Basierend auf den Erfahrungen der Vergangenen jahre ermittelt der Gutachterausschuss empfehlungen für die Marktanpassung der Normalherstellungskosten für eine Stadt oder einem bestimmten Bereich. In Köln werden beispielsweise Marktanpassungsfaktoren für das links- und rechtsrheinische Köln unterschieden. Neben dem Bodenwert und dem Immobilientyp fliesst auch der vorläufige Sachwert mit in den Marktanpassungsfaktor ein.

Häufig kommt es noch zu erforderlichen Anpassungen aus Sachverständigensicht. Diese sind unter dem Punkt "sonstige Korrekturen gem. § 8, Abs. 3" in der sachwertberechnung zu korrigieren.

Nachhaltige jährliche Kaltmiete einer Immobilie (inkl. Stellplätze). Die nachhaltige Kaltmiete läßt sich mit Hilfe des Mietspiegels ermitteln. Auch wenn eine Immobilie deutlich zu günstig vermietet wird, so ist doch die nachhaltige Miete anzusetzen. Eine Korrektur erfolgt in diesen Fällen später durch das Ansetzen einer Mindermiete (finanzieller Nachteil bis mit Mieterhöhungen wieder eine nachhaltige Miete erreicht wird).

Nicht auf den Mieter umlegbare Kosten finden ebenfalls Eingang bei der Ertragswertberechnung. Neben den Verwaltungskosten, werden Instandhaltungskosten sowie das Mietausfallwagnis berücksichtigt. Bie den Betriebskosten (Kosten, die laufend anfallen wie Strom, Wasser, Hausmeisterdienste und Müllabfuhr)werden diejenigen berücksichtigt, die nicht auf den Mieter umlagefähig sind. Vereinfachend werden diese zumeist pauschal angesetzt.

Als Liegenschaftszinssatz wird derjenige Zinssatz bezeichnet, mit dem der Immobilienwert marktüblich im Durchschnitt verzinst wird. Der Liegenschaftszins ist hauptsächlich abhängig von Lage, Gebäudeart und Restnutzungsdauer. Je höher der Liegenschaftszins, desto höher die Rendite aber auch desto höher das Risiko. Will man den Liegenschaftszins berechnen, kann als behelfsmäßige Formel der Jahresreinertrag durch den Kaufpreis geteilt werden.

Für die Ertragswertermittlung können Sachverständige auf die Liegenschaftszinssätze des Gutachterausschusses sowie von Immobilienverbänden aufsetzen.

Hierbei handelt es sich um den Rohertrag abzüglich der Bewirtschaftungskosten.

Um Bodenwertanteil (mit Liegenschaftszins verzinster Wert des Bodens) reduzierter Grundstücksreinertrag.

Barwertfaktor. Dieser ergibt sich aus dem Liegenschaftszins und der Restnutzungsdauer der Immobilie.Hier ist daher von entscheidender Rolle pb modernisierungen an der Immobilie stattgefunden haben und von einem fiktiven Baujahr ausgegangen werden kann.